Vuosi 2023 oli hyvin haastava myös Ranskan asuntomarkkinoilla, kun tunnelma vaihtui edellisvuosien euforiasta odottamisen tilaan. Jopa Ranskan Rivieralla, jossa lähtökohtaisesti kysyntä ylittää tarjonnan, vain luksusastuntojen kauppa kävi vilkkaana. Markkinaa leimaa jumi, jonka voisivat vapauttaa asuntojen myyjät, jotka eivät ole toistaiseksi tarpeeksi taipuneet muuttuneen tilanteen vaatimaan alhaisempaan hintatasoon.
Korot ja pankkien tiukat kriteerit
Sen lisäksi, että moni asunnon ostoa harkitseva säikähti nousseita korkoja, löysivät monet itsensä tilanteesta, jossa pankit eivät enää myöntäneetkään asuntolainaa – ainakaan tarpeeksi. Etenkin Ranskassa pankit ovat poikkeuksellisen tiukkoja lainanmyöntökriteereidensä suhteen, mikä tyystin pysäytti monen ostajan aikeet. Loppuvuonna 2023 ranskalaiset pankit sentään hieman höllensivät ehtojaan, jolloin lainaa oli taas mahdollista saada, joskin selvästi vähemmän kuin aiemmin. Odotukset korkojen nousun pysähtymisestä ja tulevasta laskusta ovat luottamusta kasvattavia positiivisia signaaleja, mutta asuntojen hinnat eivät ole laskeneet tarpeeksi, jotta se kompensoisi riittävästi nousseiden korkojen aiheuttamia kuluja.
Alpes-Maritimesin departementti pärjää
Koko Ranskan vertailussa Ranskan Riviera, joka sijoittuu pääasiassa Alpes-Maritimesin departementtiin, pärjäsi vuonna 2023 hyvin, vaikka asuntokauppojen lukumäärät laskivat eniten 50 vuoteen. Alpes-Maritimesissa etenkin paikallisella keskiluokalla on nyt vaikeaa löytää koti, kun nousseet kulut supistavat käytettävissä olevaa budjettia, ja kun seutu kiinnostaa myös korkean ostovoiman asiakaskuntaa, eivät asuntojen hinnat ole merkittävästi laskeneet. Tällä alueella ulkomaalaiset kakkoskodin etsijät ovat vahvasti läsnä. Venäläisiä ei enää näy, mutta kiinnostus on suurta etenkin Amerikasta, Lähi-Idästä, Skandinaviasta, Saksasta ja Sveitsistä tulevien keskuudessa. Luksustason asuntojen kauppoja tehtiin edelleen vuonna 2023 paljon, joskin vain ultraluksuskohteet välttivät ongelmat ja ennätyksiäkin nähtiin.
Uudiskohteiden erilaiset haasteet
Ranskassa uudiskohteet eivät ole lainkaan sellaisessa kriisissä kuin Suomessa. Ranskassa uudisasuntojen hinnat ovat selkeät ja läpinäkyvät, kun Suomen systeemin kaltaisia yhtiölainaosuuksia ei ole eikä uudiskohteita rakenneta vuokratonteille. Silti uudistuotannolla on vaikeuksia Ranskassakin, kun rakentamisen kustannukset ovat korkeat, ostajien pienentyneet budjetit eivät riitä, investointeja kannustavia veroetuja on purettu ja rakennuslupia on myönnetty selvästi aiempaa vähemmän. Alpes-Maritimesin departementissa tonttimaata on hyvin rajallisesti, kun vastaan tulee rakentamisen kannalta hankala vuoristo. Moni merkittävä rakennuttaja on suuryritysten turvallisessa omistuksessa eikä konkursseja ole nähty. Rakennuttajilta vaadittavat vakuutukset ja takuut myös turvaavat kohteen rakennustöiden loppuun saattamisen, mikäli rakennuttaja ei itse siihen pystyisi. Moni uudishanke on päädytty lykkäämään tuonnemmas, mikä aiheuttanee pulaa uudisasunnoista lähivuosina, mikä taas nostanee niiden hintoja.
Vuokra-asunnoista kova pula
Kun monen rahat eivät enää riitä ostamaan omaa asuntoa eikä valtion tukemia, taloudellisesti avustettuja asuntoja ole Alpes-Maritimesin departementissa rakennettu riittävästi, on pitkäaikaisista vuokra-asunnoista syntynyt valtava kysyntä. Vuokravälittäjien mukaan vuoka-asuntoilmoitus poikii julkaistuaan parissa tunnissa hakemusten tulvan ja ilmoitus on poistettava nopeasti. Moni vuokranantaja suosii lyhytaikaista vuokrausta pitkäaikaisen sijaan sen houkuttelevamman verotuksen vuoksi, mutta tähän on nyt tulossa muutos.
Uudet määräykset: lyhytaikainen vuokraus, vuokratulon verotus, energiatehokkuus
Kaupungit, joissa asuntojen suuri kysyntä on nostanut hinnat paikallisten ulottumattomiin, pohtivat rajoitustoimenpiteitä etenkin lyhytaikaiselle turismivuokraukselle. Esimerkiksi Nizzassa on tällaiseen toimintaan tarkat määräykset, joista osa todettiin juuri laittomaksi ja tilanne on tätä kirjoittaessa epäselvä.
Lue lisää oman asunnon vuokrauksesta Ranskasta täältä.
Ranskan verottaja on kohdellut kannustavasti asuntojen lyhytaikaista vuokrausta, mutta pula pitkäaikaisista vuokra-asunnoista aiheutti vuoden 2024 alussa huomattavat veronkiristykset, jotka heti perään kumottiin mahdottomina. Lyhytaikaisesti vuokrattavan asunnon vuokratulon verotus tulee varmasti kiristymään, mutta yksityiskohdat ovat vielä työn alla.
Tarkemmat tiedot päivitetään aikanaan tänne.
Tammikuusta 2023 tuli voimaan uusi määräys, jonka mukaan hyvin energiasyöppöjä asuntoja ei saa asteittain enää vuokrata seuraavasti:
- 1.1.2023 alkaen: asunnot, jotka kuluttavat yli 450 kWh/m2/vuosi
- 1.1.2025 alkaen: energiatehokkuusluokan G asunnot
- 1.1.2028 alkaen: energiatehokkuusluokan F asunnot
- 1.1.2034 alkaen: energiatehokkuusluokan E asunnot
Lisäksi omakotitalon omistaja joutuu nykyään asuntoa myydessään teettämään energiatehokkuustutkimuksen, mikäli rakennuksen energiatehokkuus on luokkaa F tai G, jolla annetaan ostajalle tietoa korjaustoimenpiteistä, joita paremman energiatehokkuuden saavuttaminen vaatisi.
Asuntojen hintakehitys
Asuntojen hintojen kehitys vaihtelee suuresti Ranskan eri departementeissa, departementtien eri kaupungeissa ja aivan mikrotasollakin kortteleittain, joten statistiikan antamat lukemat ovat voimakas yleistys. Le Figaron keräämien tietojen mukaan vuoden 2024 alussa asuntojen hinnat olivat kehittyneet viimeisen vuoden aikana seuraavasti:
Nizza
- Jälleenmyytävät kerrostaloasunnot -2%
- Jälleenmyytävät talot -10%
- Uudiskohteet -3%
Cannes
- Jälleenmyytävät kerrostaloasunnot +6%
- Jälleenmyytävät talot +4%
- Uudiskohteet +2%
Antibes
- Jälleenmyytävät kerrostaloasunnot +4%
- Jälleenmyytävät talot +2%
- Uudiskohteet -3%
Menton
- Jälleenmyytävät kerrostaloasunnot +2%
- Jälleenmyytävät talot -2%
- Uudiskohteet +6%
Kysynnän ja tarjonnan kohdattava
Hiljaisen vuodenvaihteen jälkeen korkojen tasaantuminen ja oletettu tuleva lasku vaikuttaa hiljalleen palauttavan ostajien luottamusta ja vilkastuttavan kysyntää. Maailmantalous pysynee kuitenkin epävarmana geopoliittisen turvallisuustilanteen ja vilkkaan vaalivuoden vuoksi. Ostajien ostovoima on heikentynyt pankkilainan kallistuttua ja elinkustannusten noustua. Kauppojen syntymiseksi asuntojen myyjien tulisi sopeuttaa hintansa vastaamaan uusia realiteetteja. Hintaa ei tulisi perustaa käsitykseen siitä, mitä asunnosta on itse joskus maksanut, mitä seuraavasta asunnosta joutuu maksamaan tai paljonko kustannuksia asuntoon on uponnut. Kysynnän ja tarjonnan laki määrää asuntomarkkinoilla. Ranskan Rivieralla oikein hinnoitellut asunnot löytävät kyllä ostajan – alueen viehätys ei ole maailman myllerryksessä kadonnut mihinkään.
Lähteet:
- L’Adresse Propriétaires Magazine, Hiver 2023-2024
- Nice-Matin 8.1.2024
- France Insider 22.1.2024
- Nice-Matin 29.1.2024
- Nice-Matin 30.1.2024
- Le Figaro 30.1.2024
- Nice-Matin 12.2.2024
- France Insider 23.2.2024
- Le Figaro 28.2.2024
Huomautus: Habisol Oy pyrkii antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista.
