Ranskassa asunnon vuokraus on hyvin säänneltyä ja omistamansa asunnon vuokrausta voi harjoittaa vain tietyin reunaehdoin. Merkitystä on mm. sillä, onko asunto kalustettu vai tyhjä, kuinka paljon aikoo käyttää asuntoa itse ja asettaako kunta erityisrajoituksia vuokraukselle. Esittelemme tässä yleisimmät tilanteet.
1. Tyhjänä vuokrattava asunto (”Logement vide”)
Kalustamaton asunto vuokrataan sillä ajatuksella, että vuokralainen tuo omat kalusteensa ja asunnosta tulee vuokralaisen pidempiaikainen koti.
- Vuokra-ajan pituus: min. 3 vuotta
- Takuuvuokra: max. 1 kk:n vuokra
- Vuokralaisen irtisanominen: koska tahansa 3 kk:n irtisanomisajalla
- Vuokranantajan irtisanomisaika: sopimuskauden päättyessä 6 kk:n irtisanomisajalla ja perustellulla syyllä (esim. oma käyttö, myynti)
2. Kalustettuna vuokrattava asunto – ei ”turismivuokraus” (”Logement meublé”)
Kalustettuna vuokrattavaa asuntoa voi vuokrata eri mallilla riippuen vuokralaisen tilanteesta, mutta näissä tapauksissa asunto on vuokralaisen koti.
2a. Tavallinen vuokralainen – ei opiskelija tai erityistilanne (”Bail d’habitation”)
- Vuokra-ajan pituus: min. 1 vuosi
- Takuuvuokra: max. 2 kk:n vuokra
- Vuokralaisen irtisanominen: koska tahansa 1 kk:n irtisanomisajalla
- Vuokranantajan irtisanomisaika: sopimuskauden päättyessä 3 kk:n irtisanomisajalla ja perustellulla syyllä (esim. oma käyttö, myynti…
2b. Vuokralainen on opiskelija (”Bail d’habitation”)
- Vuokra-ajan pituus: min. 9 kk (= ainoa ero 2a-tilanteeseen nähden)
- Takuuvuokra: max. 2 kk:n vuokra
- Vuokralaisen irtisanominen: koska tahansa 1 kk:n irtisanomisajalla
- Vuokranantajan irtisanomisaika: sopimuskauden päättyessä 3 kk:n irtisanomisajalla ja perustellulla syyllä (esim. oma käyttö, myynti…)
2c. Vuokralainen on erityistilanteessa (”Bail mobilité”)
Tämän vuokrausmalli on tarkoitettu väliaikaiseen tilanteeseen, jossa vuokralainen täyttää tietyt kriteerit (esim. ammatillinen koulutus, korkeakoulutus, väliaikainen työtehtävä…)
- Vuokra-ajan pituus: min. 1 kk, max. 10 kk
- Takuuvuokra: kielletty
- Vuokralaisen irtisanominen: koska tahansa 1 kk:n irtisanomisajalla
- Vuokranantajan irtisanomisaika: sopimuskauden päättyessä, ei irtisanomisaikaa
- Vuokrasopimusta ei saa uusia (samalle vuokralaiselle)
3. Kalustettuna vuokrattu asunto ”turismivuokrauksena” (”Meublé de tourisme”)
Tämä malli on tarkoitettu lyhytaikaiseen vuokraukseen siten, ettei asunnosta tule vuokralaisen kotia. Tämä on yleisin malli, jolla kakkosasunnon omistajat mieluiten vuokraavat asuntoaan niinä aikoina, kun eivät itse käytä asuntoa. Joissain kunnissa on kova pula asunnoista, jolloin suuri kysyntä voi nostaa asuntojen hintoja paikallisten ulottumattomiin. Siksi kunta pyrkii rajoittamaan turismivuokrausta tiukoilla säännöillä ja tuntuvilla sakoilla, jos ei noudata määräyksiä.
- Vuokra-ajan pituus: voi olla päivä-, viikko- tai kuukausiperusteinen, mutta max. 90 päivää samalle vuokralaiselle
- Takuuvuokra: vapaasti sovittavissa
- Vuokralaisen irtisanominen: sovitaan vuokrasopimuksessa
- Vuokranantajan irtisanomisaika: sovitaan vuokrasopimuksessa
- Huom! Toiminta ei saa olla kielletty taloyhtiössä (esim. jos yhtiöjärjestyksessä on ”clause d’habitation exclusivement bourgeoise”, ei vuokrausta saa harjoittaa). Tämä määräys tosin todettiin laittomaksi 31.1.2024 ja tilannetta selvitetään!
- Huom! Toiminnasta on tehtävä ilmoitus kunnalle ja hakea SIRET-numero verotusta varten
- Huom! Jotkut kunnat, kuten esim. Nizza ja Menton, vaativat lisäksi asunnon käyttötarkoituksen muutoksen (”autorisation de changement d’usage”). Villefranche-sur-Mer’ssä samantapainen määräys tulossa voimaan 1.7.2024.
- Huom! Asuntoa, jossa on itse kirjoilla voi vuokrata max. 120 päivää vuodessa ilman erityistä lupaa
Nizzan erityissäännöt
Nizzan kaupungissa sijaitsevan asunnon turismivuokraukseen on lisäksi nämä erityissäännöt:
- Yksi omistaja saa vuokrata vain yhtä asuntoa lyhytaikaisesti max 90 päivää peräkkäin samalle henkilölle, muita asuntoja pitkäaikaisesti
- Yritysomistajan tai yksityisomistajan, joka vuokraa useampaa kuin yhtä asuntoa lyhytaikaisesti, on tarjottava lyhytaikaisesti vuokrattavan asunnon lisäksi markkinoille Nizzassa sijaitseva kohde asumistarkoitukseen, jonka käyttötarkoitus on aiemmin ollut joku muu (esim. toimisto tai liiketila) = ns. ”kompensaatio” (”régime de la compensation”)
- Lupa on voimassa vuoden kerrallaan, se uusiutuu itsestään 5 kertaa ja tämän jälkeen (tämän hetken säännöillä), jos lyhytaikaista vuokrausta haluaa jatkaa, on ”kompensoitava” tämä ym. tavalla
- Kunta voi estää luvan uusiutumisen, jos vuokralaiset ovat aiheuttaneet häiriötä
- Vaikka lyhytaikainen vuokraustoiminta olisi sallittua taloyhtiössä, kaupunki ei välttämättä myönnä lupaa, jos vuoden kiintiö on täynnä tai taloyhtiössä 50 % asunnoista on jo lyhytaikaisesti vuokrattavia
- Asuntoa, jossa on itse kirjoilla voi vuokrata max. 120 päivää vuodessa ilman erityistä lupaa
Lataa englanninkielinen esite Nizzassa sijaitsevan asunnon turistivuokrauksesta täältä.
Verotus
Asunnon vuokrauksen veroseuraamukset ovat erilaiset riippuen vuokraustoiminnan luonteesta. Lue täältä lisää vuokratulon verotuksesta Ranskassa.
Energiatehokkuusmääräykset
Ranskassa on tullut voimaan uudet energiatehokkuusmääräykset ja mittaustapa on muuttunut aiemmasta. Valtio pyrkii kannustamaan asunnon omistajia tekemään energiatehokkuutta parantavia korjaustoimia ja sen seurauksena se rajoittaa asuntojen vuokrausta siten, ettei energiasyöppöjä asuntoja saa enää vuokrata (tämän hetken tietojen mukaan edes lyhytaikaisesti) seuraavasti:
- 1.1.2023 alkaen: asunnot, jotka kuluttavat yli 450 kWh/m2/vuosi
- 1.1.2025 alkaen: energiatehokkuusluokan G asunnot
- 1.1.2028 alkaen: energiatehokkuusluokan F asunnot
- 1.1.2034 alkaen: energiatehokkuusluokan E asunnot
Yhteys asiantuntijaan
Eri vuokraustyypeissä on tässä mainittujen perussääntöjen lisäksi huomioitava mm. vaatimukset vuokrasopimuksesta, vuokranantajan ja vuokralaisen toimitettavista dokumenteista ja joissain tilanteissa vuokran suuruudesta. Tässä mainittujen perustapausten lisäksi on olemassa muitakin malleja vuokrata asuntoaan, joissa voi olla poikkeuksellisia etuja tai haittoja. Oikean vuokramallin valinnassa, vuokrauksen byrokratiassa, vuokratulon verotuksen varmistamisessa ja veroilmoituksen tekemisessä on syytä kääntyä asiantuntijan puoleen. Vuokra-asuntojen välittäjä, tilitoimisto tai verolakimies kannattaa ottaa avuksi alkuvaiheessa, ja ainakin ensimmäisten vuosien veroilmoitusten tekemisessä. Habisol ei toimi vuokra-asuntojen välittäjänä, mutta voimme auttaa antamalla asiantuntijoiden yhteystietoja.
Lähteet:
- Mitä eroa on kalustetulla ja kalustamattomalla asunnolla: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1165
- Kalustetun asunnon vuokraussäännöt: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2315
- Nizzan kaupungin erityissäännöt: https://www.nicecotedazur.org/services/logement/autorisations-de-changements-dusage/logements-en-meubles-touristiques/
Huomautus: Habisol Oy pyrkii aina antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä voi ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista.
