Ranskan Rivieran asuntomarkkinoiden kehitystä on ollut jännittävää seurata viimeisen vuoden aikana. Huippuvuoden 2022 jälkeen vakaat ajat näyttävät olevan takana, kun taloudellisen ja geopoliittisen epävarmuuden aiheuttama inflaatio ja korkojen nousu kurittavat ostovoimaa ja -halukkuutta. Ranskan Rivieran asuntomarkkina on kuitenkin jälleen osoittanut poikkeuksellisen asemansa turvasatamana kriisien keskellä.
Vaihteleva vuosi 2022
Vuonna 2022 Rivieran asuntokauppa kävi ennätyskuumana elokuulle saakka, jonka jälkeen uutisointi energian hintojen noususta ja sen riittävyydestä talven yli alkoi säikyttää ihmisiä. Siihen saakka asuntojen hinnat nousivat kohisten ja ”kaikki” myyntiin tullut meni kaupaksi. Syksyllä inflaatio, nousevat korot ja pankkien tiukentuneet lainaehdot iskivät kapuloita rattaisiin ja tahti alkoi hidastua. Syntyneiden asuntokauppojen lukumäärä kääntyi laskuun, myyntiajat pitenivät ja neuvottelumarginaali kasvoi. Hintakäyrät tekivät pienen kuopan loppusyksystä, mutta vuoden 2023 alussa ne taipuivat taas ylöspäin.
Rivieralla eri mikromarkkinat
Näinä aikoina korostuu Rivieran useat markkinat, jotka reagoivat eri lailla.
- Tavallisten ykkösasuntojen ostajat ovat pankkien armoilla ja riski, ettei lainanhakija täytä lain vaatimia kriteerejä, on suuri. Tällaisten asuntojen hinnoissa on laskupainetta, jotta ostajien varat riittävät. Myyjien on ehkä hyväksyttävä odotuksiaan alhaisempi tarjous saadakseen kaupat syntymään.
- Kakkoskotien ostajien on harvemmin välttämätöntä hakea lainaa – ainakaan ko. asuntoa vakuutena käyttäen. Kivat asunnot löytävät nopeasti ostajan ranskalaisten tai ulkomaalaisten joukosta. Moni kakkoskodista haaveileva on kuitenkin laittanut projektinsa jäihin ihmetellessään maailman menoa ja odotellen hintojen laskua – luultavasti turhaan.
- Luksusasuntojen kauppaan kriisi ei juuri ole vaikuttanut. Usean miljoonan euron asunnot ovat menneet koko ajan hyvin kaupaksi – pääasiassa ulkomaalaisille. Ongelmana on tarjonnan riittämättömyys suuren kysynnän edessä. Merkittävin muutos on venäläisten poissaolo.
- Investoijat kokevat sijoituksen asuntoon Ranskan Rivieralla erityisen turvallisena, sillä alue kiinnostaa niin montaa asiakaskuntaa. Suurin haaste heille ovat uudet ja vielä epäselvät energiatehokkuusvaatimukset asunnon vuokrattavuuden kannalta.
- Vuokra-asuntoja on entistä vähemmän tarjolla, kun kysyntä on kasvanut voimakkaasti lainansaantihaasteiden vuoksi ja moni vuokranantaja on myynyt asunnon pois peläten tulevia energiatehokkuusremontteja.
Jälleenmyytävä asunto vs. uudiskohde
Jälleenmyytävien asuntojen kauppaa hämmentää paljon kritiikkiä saaneet tulevien vuosien määräykset parantaa energiasyöppöjen asuntojen tehokkuutta kelvatakseen vuokrattaviksi tai vaatimus teettää korjaussuositusraportti ostajalle tiedoksi. Uudiskohteissa ei ole huolta huonosta energialuokasta, mutta pula uusista asunnoista Alpes-Maritimesin departementissa on suuri. Vuonna 2022 uusia asuntoja rakennettiin 5100 kpl, kun tarve olisi n. 8000:lle. Rakennusmateriaalien ja energian kallistuminen tuskastuttaa rakennuttajia ja aiheuttaa suuren kysynnän lisäksi uusien asuntojen hintojen nousupaineita.
Hintojen kehitys
Alpes-Maritimesin departementin suurimmissa kaupungeissa asuntojen hintakehitys näyttää keväällä 2023 tältä Le Figaron keräämän statistiikan mukaan (viimeisen vuoden ajalta):
Nizza
- Jälleenmyytävät kerrostaloasunnot +10%
- Jälleenmyytävät talot +6%
- Uudiskohteet -3%
Cannes
- Jälleenmyytävät kerrostaloasunnot +6%
- Jälleenmyytävät talot +4%
- Uudiskohteet +3%
Antibes
- Jälleenmyytävät kerrostaloasunnot +10 %
- Jälleenmyytävät talot +9%
- Uudiskohteet +3%
Menton
- Jälleenmyytävät kerrostaloasunnot +9%
- Jälleenmyytävät talot -6%
- Uudiskohteet +12%
Monaco
Asiantuntijat ovat erimielisiä Monacon vaikutuksesta Rivieran asuntomarkkinoihin. Joku on sitä mieltä, että omassa kuplassaan elävän veroparatiisin taika ei yllä sen rajojen yli, kun taas toinen näkee Monacon liike-elämän ja asukkaiden levittävän taloudellista hyvää Ranskan puolisiin kaupunkeihin aiheuttaen niissä myös asuntojen hintojen nousua. Kuriositeettina kuitenkin Monacosta:
- Jälleenmyytävien asuntojen kauppojen lukumäärä kasvoi +3,6 % ja kokonaismarkkina-arvo +12,1 % vuonna 2022 vs. 2021, ja joka toisen myydyn asunnon hinta oli yli 3,3 M€
- Uudiskohdeasuntojen kauppojen lukumäärä nelinkertaistui ja kokonaismarkkina-arvo viisinkertaistui ylittäen miljardin euron rajan vuonna 2022 vs. 2021, ja joka toisen myydyn asunnon hinta oli yli 5,6 M€
- Keskimääräinen neliöhinta v. 2022 oli 50 982 €/m2, joka on noussut 60 % 10 vuoden aikana
Näkymät loppuvuodelle 2023
Alkuvuodesta asiantuntijoiden ennusteet vuodelle 2023 olivat pessimistisiä povaten kaupanteon jähmeyden jatkuvan erityisesti nousevien korkojen vuoksi ja aiheuttavan hintojen laskua. Asuntokauppojen lukumäärän arvioitiin laskevan, myyntiaikojen pitenevän ja neuvotteluvaran kasvavan. Kevät on kuitenkin osoittanut Rivieran asuntojen menevän mukavasti kaupaksi ja hintojen pitävän pintansa – jopa nousevan erityisesti niillä sektoreilla, joilla kysyntä ylittää tarjonnan. On siis muistettava seudun mikromarkkinoiden erikoisuudet ja hahmotettava, millä markkinalla itse toimii. Ranskan Riviera on rajallinen alue, jossa rakennusmaata ei ole paljoa vapaana ja joka kiinnostaa laajalti – siksi se kestää kriiseissä.
Lähteet:
- Le Figaro 3.1.2023
- Le Figaro 21.1.2023
- Immo de France 23.1.2023
- Nice-Matin 1.2.2023
- Nice-Matin 19.2.2023
- Le Figaro 15.3.2023
- France Insider 3.4.2023
- Nice-Matin 24.3.2023
- Nice-Matin 11.4.2023
- Le Figaro 24.4.2023
- Financial Times 27.4.2023
- Nice-Matin 28.4.2023
- Nice-Matin 9.5.2023
- Le Figaro 15.5.2023
Huomautus: Habisol Oy pyrkii antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista.
