Oman asunnon vuokraus Ranskassa

Ranskassa asunnon vuokraus on hyvin säänneltyä ja omistamansa asunnon vuokrausta voi harjoittaa vain tietyin reunaehdoin. Merkitystä on mm. sillä, onko asunto kalustettu vai tyhjä, kuinka paljon aikoo käyttää asuntoa itse ja asettaako kunta erityisrajoituksia vuokraukselle. Esittelemme tässä yleisimmät tilanteet.

1. Tyhjänä vuokrattava asunto (”Logement vide”)

Kalustamaton asunto vuokrataan sillä ajatuksella, että vuokralainen tuo omat kalusteensa ja asunnosta tulee vuokralaisen pidempiaikainen koti.

  • Vuokra-ajan pituus: min. 3 vuotta
  • Takuuvuokra: max. 1 kk:n vuokra
  • Vuokralaisen irtisanominen: koska tahansa 3 kk:n irtisanomisajalla
  • Vuokranantajan irtisanomisaika: sopimuskauden päättyessä 6 kk:n irtisanomisajalla ja perustellulla syyllä (esim. oma käyttö, myynti)

2. Kalustettuna vuokrattava asunto – ei ”turismivuokraus” (”Logement meublé”)

Kalustettuna vuokrattavaa asuntoa voi vuokrata eri mallilla riippuen vuokralaisen tilanteesta, mutta näissä tapauksissa asunto on vuokralaisen koti.

2a. Tavallinen vuokralainen – ei opiskelija tai erityistilanne (”Bail d’habitation”)

  • Vuokra-ajan pituus: min. 1 vuosi
  • Takuuvuokra: max. 2 kk:n vuokra
  • Vuokralaisen irtisanominen: koska tahansa 1 kk:n irtisanomisajalla
  • Vuokranantajan irtisanomisaika: sopimuskauden päättyessä 3 kk:n irtisanomisajalla ja perustellulla syyllä (esim. oma käyttö, myynti…)

2b. Vuokralainen on opiskelija (”Bail d’habitation”)

  • Vuokra-ajan pituus: min. 9 kk (= ainoa ero 2a-tilanteeseen nähden)
  • Takuuvuokra: max. 2 kk:n vuokra
  • Vuokralaisen irtisanominen: koska tahansa 1 kk:n irtisanomisajalla
  • Vuokranantajan irtisanomisaika: sopimuskauden päättyessä 3 kk:n irtisanomisajalla ja perustellulla syyllä (esim. oma käyttö, myynti…)

2c. Vuokralainen on erityistilanteessa (”Bail mobilité”)

Tämän vuokrausmalli on tarkoitettu väliaikaiseen tilanteeseen, jossa vuokralainen täyttää tietyt kriteerit (esim. ammatillinen koulutus, korkeakoulutus, väliaikainen työtehtävä…)

  • Vuokra-ajan pituus: min. 1 kk, max. 10 kk
  • Takuuvuokra: kielletty
  • Vuokralaisen irtisanominen: koska tahansa 1 kk:n irtisanomisajalla
  • Vuokranantajan irtisanomisaika: sopimuskauden päättyessä, ei irtisanomisaikaa
  • Vuokrasopimusta ei saa uusia (samalle vuokralaiselle)

3. Kalustettuna vuokrattu asunto ”turismivuokrauksena” (”Meublé de tourisme”)

Tämä malli on tarkoitettu lyhytaikaiseen vuokraukseen siten, ettei asunnosta tule vuokralaisen kotia. Tämä on yleisin malli, jolla kakkosasunnon omistajat mieluiten vuokraavat asuntoaan niinä aikoina, kun eivät itse käytä asuntoa. Vuoden 2024 lopulla vahvistettiin uusi ”Anti-Airbnb-laki”, joka astuu voimaan v. 2025 ja joka tiukentaa turismivuokrauksen sääntöjä ja siitä saatavan vuokratulon verotusta. Joissain kunnissa on kova pula asunnoista, jolloin suuri kysyntä voi nostaa asuntojen hintoja paikallisten ulottumattomiin. Siksi kunnat pyrkivät rajoittamaan turismivuokrausta tiukoilla säännöillä ja tuntuvilla sakoilla, jos ei noudata määräyksiä.

  • Vuokra-ajan pituus: voi olla päivä-, viikko- tai kuukausiperusteinen, mutta max. 90 päivää samalle vuokralaiselle
  • Takuuvuokra: vapaasti sovittavissa
  • Vuokralaisen irtisanominen: sovitaan vuokrasopimuksessa
  • Vuokranantajan irtisanomisaika: sovitaan vuokrasopimuksessa
  • Huom! Turismivuokraus ei saa olla kielletty taloyhtiössä. Vuoden 2024 lopulla vahvistetun määräyksen mukaan taloyhtiön yhtiöjärjestystä voidaan nyt muuttaa 2/3 enemmistöllä (aiemman yksimielisyyden sijaan) kieltämään kalustettujen asuntojen turismivuokraus. Kielto koskee kuitenkin vain kakkosasuntoja (résidence secondaire) ja edellytyksenä on, että yhtiöjärjestys kieltää jo lähtökohtaisesti kaupallisen toiminnan niissä tiloissa, joita ei ole erityisesti tarkoitettu liiketiloiksi (esim. jos yhtiöjärjestyksessä on ”clause d’habitation exclusivement bourgeoise”, ei asunnoissa saa harjoittaa kaupallista toimintaa). 21.11.2024 jälkeen laadituissa yhtiöjärjestyksissä tulee erityisesti mainita, onko turismivuokraus sallittua vai ei. Lisäksi asunnon omistajien on ilmoitettava isännöitsijälle, jos he ovat tehneet ilmoituksen asunnon muuttamisesta turismivuokrattavaksi.
  • Huom! Toiminnasta on tehtävä ilmoitus kunnalle ja hakea SIRET-numero verotusta varten. Jatkossa (mahdollisesti vasta viimeistään 20.5.2026 voimaan tulevan asetuksen jälkeen) kaikille vuokrakohteille annetaan yksilöllinen tunnistenumero, joka on mainittava asunnon vuokrauksen markkinoinnissa.
  • Huom! Vuodesta 2025 alkaen kunnilla on suurempi vapaus vaatia lisäksi asunnon käyttötarkoituksen muutoksen (”autorisation de changement d’usage”). Jo aiemmin tällainen vaatimus on ollut voimassa mm. Nizzassa, Mentonissa ja Villefranche-sur-Mer’ssä.
  • Huom! Asuntoa, jossa on itse kirjoilla voi vuokrata max. 90-120 päivää (kunnan omasta päätöksestä riippuen) vuodessa ilman erityistä lupaa, mutta ilmoitus vuokraustoiminnasta on tehtävä uuteen, rakenteilla olevaan kansalliseen sähköiseen palveluun viimeistään 20.5.2026 voimaan tulevan asetuksen mukaan myös pääasiallisen asunnon turismivuokrauksesta (asetus saattaa siis tulla voimaan aiemmin kuin 20.5.2026).
  • Huom! Vuodesta 2025 alkaen kunnalla voi olla mahdollisuus asettaa kiintiö turismivuokrausluville. Lisäksi ne voivat merkitä asemakaavaan alueita, joilla uusien asuntojen on oltava vakituiseen asumiseen tarkoitettuja.

Nizzan erityissäännöt

Nizzan kaupungissa sijaitsevan asunnon turismivuokraukseen on lisäksi nämä erityissäännöt, joista osa on ollut voimassa jo useamman vuoden:

  • Yksi omistaja saa vuokrata vain yhtä asuntoa lyhytaikaisesti max 90 päivää peräkkäin samalle henkilölle, muita asuntoja pitkäaikaisesti
  • Yritysomistajan (myös kiinteistöyhtiö SCI) tai yksityisomistajan, joka vuokraa useampaa kuin yhtä asuntoa lyhytaikaisesti, on tarjottava lyhytaikaisesti vuokrattavan asunnon lisäksi markkinoille Nizzassa sijaitseva kohde asumistarkoitukseen, jonka käyttötarkoitus on aiemmin ollut joku muu (esim. toimisto tai liiketila) = ns. ”kompensaatio” (”régime de la compensation”)
  • Lupa on voimassa vuoden kerrallaan, sen voi uusia 5 kertaa – omistajan on se uusittava 2 kk ennen vuosipäivää sähköisessä palvelussa, ja jos tämän jälkeen lyhytaikaista vuokrausta haluaa jatkaa, on ”kompensoitava” tämä ym. tavalla
  • Kunta voi estää luvan uusiutumisen, jos vuokralaiset ovat aiheuttaneet häiriötä
  • Vaikka lyhytaikainen vuokraustoiminta olisi sallittua taloyhtiössä, kaupunki ei välttämättä myönnä lupaa, jos vuoden kiintiö on täynnä tai taloyhtiössä 50 % asunnoista on jo lyhytaikaisesti vuokrattavia
  • Vuokranantajan on luotava majoittajatili (”compte hébergeur”) ja maksettava oleskeluvero (”taxe de séjour”)
  • Asuntoa, jossa on itse kirjoilla voi vuokrata max. 120 päivää vuodessa ilman erityistä lupaa, mutta on luotava majoittajatili (”compte hébergeur”) ja maksettava oleskeluvero (”taxe de séjour”)

Lataa päivitetty esite Nizzassa sijaitsevan asunnon turistivuokrauksesta täältä (toistaiseksi vain ranskaksi).

Verotus

Asunnon vuokrauksen veroseuraamukset ovat erilaiset riippuen vuokraustoiminnan luonteesta. Lue täältä lisää vuokratulon verotuksesta Ranskassa.

Energiatehokkuusmääräykset

Ranskassa on tullut voimaan uudet energiatehokkuusmääräykset ja mittaustapa on muuttunut aiemmasta. Valtio pyrkii kannustamaan asunnon omistajia tekemään energiatehokkuutta parantavia korjaustoimia ja sen seurauksena se rajoittaa asuntojen vuokrausta siten, ettei energiasyöppöjä asuntoja saa enää vuokrata – edes lyhytaikaisesti kunnissa, jotka vaativat käyttötarkoituksen muutoksen – seuraavasti:

  • 1.1.2023 alkaen: asunnot, jotka kuluttavat yli 450 kWh/m2/vuosi
  • 1.1.2025 alkaen: energiatehokkuusluokan G asunnot
  • 1.1.2028 alkaen: energiatehokkuusluokan F asunnot
  • 1.1.2034 alkaen: energiatehokkuusluokan E asunnot

Tämä määräys ei päde vuokranantajan pääasiallisen asunnon (résidence principale) vuokraukseen.

Yhteys asiantuntijaan

Eri vuokraustyypeissä on tässä mainittujen perussääntöjen lisäksi huomioitava mm. vaatimukset vuokrasopimuksesta, vuokranantajan ja vuokralaisen toimitettavista dokumenteista ja joissain tilanteissa vuokran suuruudesta. Tässä mainittujen perustapausten lisäksi on olemassa muitakin malleja vuokrata asuntoaan, joissa voi olla poikkeuksellisia etuja tai haittoja. Oikean vuokramallin valinnassa, vuokrauksen byrokratiassa, vuokratulon verotuksen varmistamisessa ja veroilmoituksen tekemisessä on syytä kääntyä asiantuntijan puoleen. Vuokra-asuntojen välittäjä, tilitoimisto tai verolakimies kannattaa ottaa avuksi alkuvaiheessa, ja ainakin ensimmäisten vuosien veroilmoitusten tekemisessä. Habisol ei toimi vuokra-asuntojen välittäjänä, mutta voimme auttaa antamalla asiantuntijoiden yhteystietoja.

Lähteet:


Huomautus:
 Habisol Oy pyrkii aina antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä voi ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista.

Compare listings

Compare
Search