Ranskassa sijaitsevasta asunnosta saatavan vuokratulon verotukseen vaikuttaa se, onko kyseessä kalustettu vai kalustamaton asunto, onko omistaja kirjoilla Ranskassa vai ei, paljonko vuokratuottoa kertyy vuodessa, ja onko vuokrattavalle asunnolle haettu ns. tähtiluokitus. Veroprosentti vaikuttaa korkealta, mutta vuokratulosta saa huomattavia vähennyksiä. Jos vuokraa asuntoaan kalustettuna lyhytaikaisesti, sille on kannattanut hakea tähtiluokitus edullisen verotuksen vuoksi – tosin vuoden 2025 alusta voimaan tulevat uudet määräykset muuttavat sekä edullisemman verotuksen alarajoja että vähennysprosentteja.
Huom! Vuoden 2024 lopussa Ranskassa hyväksyttiin merkittäviä kiristyksiä kalustetun asunnon lyhytaikaiseen vuokraukseen etenkin alueilla, joilla on asuntopulaa. Nämä muutokset tulevat voimaan vuoden 2025 tulojen verotuksessa (verotusvuonna 2026). Uudet säännöt mm. alentavat edullisemman verotuksen tulorajoja ja vähentävät automaattisten kuluvähennysten prosentteja sekä edellyttävät vuokra-asuntojen rekisteröintiä kansalliseen järjestelmään.
Missä maassa vuokratulo verotetaan?
Suomen ja Ranskan välisen vanhan tuloverosopimuksen mukaan – jota vielä noudatetaan ennen kuin Ranska sen ratifioi – kiinteästä omaisuudesta syntyvää tuloa verotetaan siinä maassa, missä kyseinen kiinteä omaisuus sijaitsee. Kerrostaloasunnotkin luokitellaan Ranskassa kiinteäksi omaisuudeksi. Ranskassa sijaitsevasta asunnosta saatava vuokratulo verotetaan vielä voimassa olevien sääntöjen mukaan siis vain Ranskassa – ei lainkaan Suomessa. Ranskasta saadut verotulot tulee kuitenkin ilmoittaa Suomen veroilmoituksessa, sillä ne otetaan huomioon pääomatulojen määrässä veroprosenttia määritettäessä.
Huom! Suomi ja Ranska ovat v. 2024 neuvotelleet uuden verosopimuksen, jota Ranska ei ole vielä ratifioinut, joten sitä ei vielä noudateta. Kun uusi verosopimus astuu voimaan, myös Suomi verottaa Suomessa verovelvollisen Ranskassa sijaitsevan asunnon vuokrauksesta syntyvää tuloa. Vuokratulosta maksetaan verot Ranskaan Ranskan sääntöjen mukaan ja Suomi verottaa ylimääräisen osan – lopputulos on sama kuin jos asunto sijaitsisi Suomessa. Verosopimusta ei ratifioitu vuonna 2024, joten vuonna 2025 noudatetaan vanhan verosopimuksen sääntöjä. Uusi verosopimus astuu voimaan vasta ratifiointia seuraavan vuoden alusta.
Veroprosentti
Suomessa kirjoilla oleva maksaa Ranskassa sijaitsevan asunnon vuokratuotosta 20 %:n lähdeveron sekä 7,5 %:n solidaarisuusmaksun “Prélèvement de solidarité” (PS), eli veroprosentti on yhteensä 27,5. PS-osuus on vaihdellut aiemmin, mutta on nyt 7,5 % niille, jotka ovat toisen EU-maan sosiaaliturvan piirissä.
Ranskassa kirjoilla olevan henkilön / perheen osalta asunnon vuokratulo on tuloa, joka lisätään ruokakunnan muihin ja verotetaan ansiotulon tavoin.
Suomessa vuokratulosta maksetaan 30 %:n pääomatuloveroa (kalenterivuoden aikana pääomatulojen yhteismäärän yli 30 000 euroa ylittävästä osasta 34 %).
Vähennykset ei-residentin TYHJÄNÄ vuokratusta asunnosta
Tyhjänä vuokrattu asunto annetaan vuokralle tyypillisesti pitkäaikaisella sopimuksella, sääntöjen mukaan vähintään kolmeksi vuodeksi. Tällaisen asunnon vuokratuloa kohdellaan ns. kiinteistötulona (”revenus fonciers”).
Mikäli kiinteistötulo on max 15 000 €/vuosi, halutaan asiat pitää yksinkertaisina ja tulosta tehdään 30%:n vakiovähennys ennen veron laskemista. Eli veroja maksetaan vain 70%:sta vuokratuloja.
Mikäli kiinteistötulo on yli 15 000 €/vuosi, on vähennyksistä pidettävä kirjaa ja verotettava tulo määräytyy todellisen tulon mukaan pienennettynä sallituilla vähennyksillä.
Vähennykset ei-residentin KALUSTETTUNA vuokratusta asunnosta – muutos v. 2025 alkaen!
Kalustettuna vuokrattu asunto vuokrataan Ranskan sääntöjen mukaisesti joko vuodeksi kerrallaan tai “turismivuokrauksena” päivä-, viikko- tai kuukausiperusteisesti. Tällaisen asunnon vuokratulon kohtelussa noudatetaan tiettyjä kaupallisen liiketoiminnan säännöksiä (Bénéfices Industriels et Commerciaux, ”BIC”).
Vuoden 2025 verotuksesta alkaen “turismivuokrauksen” vuokratulon rajoja ja -vähennysprosentteja on kiristetty:
Alle 15 000 euron (aiemmin 77 000 €) vuotuista vuokratuloa käsitellään haluttaessa ns. Micro-BIC-periaatteen mukaan. Tässä tapauksessa veroviranomainen vähentää automaattisesti 30 % (aiemmin 50 %) vuokratulosta ennen veron laskemista. Mitään kuluvähennyksiä ei tehdä, joten kirjanpito on hyvin yksinkertaista.
Yli 15 000 euron (aiemmin 77 000 €) vuotuista vuokratuloa käsitellään siten, että vähennyskelpoiset kulut vähennetään ja verotettavaksi katsottava tulo perustuu todelliseen kirjanpitoon.
“Ei-turismivuokrauksena” vuokrattavan (yleensä vähintään 1 v.) kalustetun asunnon vuokratuloa saa kertyä enintään 77 000 € vuodessa, jolloin siitä tehdään automaattinen 50 %:n vähennys.
Vähennykset asunnosta, jolle on haettu tähtiluokitus – muutos v. 2025 alkaen!
Kalustettuna vuokrattavalle asunnolle kannattaa edelleen hakea tähtiluokitus “Classement des meublés de tourisme” erityisesti, jos sitä on tarkoitus vuokrata viikkoperusteisesti mahdollisimman paljon. Luokitus perustuu samanlaiseen arviointiin kuin hotelleissa, ja lopputuloksena asunto saa 1-5 tähteä. Tähtiluokituksen hankkiminen asunnolle nostaa Micro-BIC-rajan tasolle 77 000 € (aiemmin 188 700 €) per vuosi.
Alle 77 000 euron (aiemmin 188 700 €) vuotuisesta vuokratulosta voidaan tehdä automaattinen 50 %:n (aiemmin 71 %) vähennys ennen veron laskemista.
Yli 77 000 euron (aiemmin 188 700 €) vuotuinen vuokratulo edellyttää kirjanpitoa (régime réel), jolloin todelliset kulut voidaan vähentää, ja tämä voi vaatia ammattimaista tilitoimistopalvelua.
Sosiaaliturvakassaan liittyminen
Kalustettua asuntoa lyhytaikaisesti vuokraavan on liityttävä sosiaaliturvajärjestelmään, jos vuokratulot ylittävät 23 000 € vuodessa. Tällöin vuokraustoiminta katsotaan ammattimaiseksi ja suosittelemme kääntymään vuokra-asuntojen välittäjän, tilitoimiston tai verojuristin puoleen.
Jos yksityisen vuokranantajan vuokratulot ovat alle 23 000 € vuodessa, hänen ei pidä maksaa sosiaaliturvamaksuja vaan vuokranantaja maksaa tässä tapauksessa 7,5 % solidaarisuusmaksua, mikäli on kirjoilla Suomessa.
Taxe de séjour – oleskeluvero
Kalustetun asunnon lyhytaikaisesta vuokrauksesta on maksettava kunnalle “Taxe de séjour” eli oleskeluvero, joka perustuu joko toteutuneeseen määrään yöpymisiä tai kiinteään, taulukoituun summaan. Vero vaihtelee asunnon mukaan ja voi olla esim. 0,50 – 2 €/hlö/yö.
Asunnon vuokraus on säänneltyä Ranskassa
Selvitä tarkkaan, minkälaisin ehdoin asuntoasi on mahdollista vuokrata taloyhtiössä ja kunnassa, jossa se sijaitsee. Uusien määräysten myötä vuokraustoiminta on ilmoitettava kunnalle, minkä seurauksena asunto saa rekisterinumeron, joka on mainittava vuokrausilmoituksissa. Kunnat voivat asettaa aikarajoja ja määrätä sakkoja luvattomasta vuokrauksesta. Lisäksi joissain kunnissa vaaditaan asunnon käyttötarkoituksen muutosta lyhytaikaista vuokrausta varten. Lyhytaikainen vuokraus voi olla kiellettyä myös taloyhtiössä. Lue täältä lisää!
Yhteys asiantuntijaan
Asunnon vuokrauksen byrokratiassa, vuokratulon verotuksen varmistamisessa ja veroilmoituksen tekemisessä on syytä kääntyä asiantuntijan puoleen. Vuokra-asuntojen välittäjä, tilitoimisto tai verolakimies kannattaa ottaa avuksi alkuvaiheessa, ja ainakin ensimmäisten vuosien veroilmoitusten tekemisessä. Habisol ei toimi vuokra-asuntojen välittäjänä, mutta voimme auttaa antamalla asiantuntijoiden yhteystietoja.
Lähteet:
– Kalustetun asunnon vuokratulon verotus www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
– Kalustamattoman asunnon vuokratulon verotus www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1991
– Sosiaaliturvamaksut kalustetusta asunnosta www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34102
– Suomen ja Ranskan välinen verosopimus
Huomautus: Habisol Oy pyrkii aina antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä voi ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista.
